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　　在近日国新办举行的“高质量完成‘十四五’规划”系列主题新闻发布会上，住建部明确提出，房地产市场能否平稳健康发展，根本上取决于“人、房、地、钱”四类要素资源的配置效果。

　　“十四五”时期是住房发展承上启下的特殊时期，住房工作要兼顾稳定、发展和转型，兼顾新旧模式的过渡和顺利衔接。这一期间，房地产市场供求关系发生重大变化，旧模式明显褪去、新模式还在培育。

　　“好房子”是新发展模式的核心内容。此次，住建部提出重点抓5个方面：好标准、好设计、好材料、好建造、好运维。这是全生命周期的理念，即从立标准开始，到设计建设，最后到存量维护。“好房子”前期探索集中在立标准、强设计、抓项目，如5月1日生效的《住宅项目规范》，明确了层高、电梯、隔音等方面的底线标准。

　　去年以来，各地调整住宅设计指标，打造高品质住宅各项规范。同时，企业也推出各自的“好房子”标准，如中国建筑的“六不六防三省三要”（6633标准）。另外，国家和各地方层面、行业协会等举办“好房子”设计大赛、项目评选，通过项目和科技落实标准。不过，从调研来看，市场层面的好房子实践，项目更多局限在商品房、改善型大房子，甚至贵房子。

　　因此，此次发布会上，除了此前已有明确的好标准、好设计、好建材，还重点强调了好建造、好运维。在这两个维度，住建部部长倪虹用上述中国建筑打造“好房子”的案例，阐释了设计师、工人这些建造者如何通过数万份的问卷调查，掌握当下老百姓在居住领域要解决的急难愁盼、对美好人居的希望等，形成操作手册，涵盖16类、262项要点，最终成为贴近民生的好建造标准。

　　在好运维方面，首先是要建立房屋全生命周期的安全管理制度。这也意味着，在老旧小区改造方面，必然要贯彻“好房子”思维，要打造出这个领域的好房子标准。其次，好运维还有物业管理，前期重点强调的房屋体检、房屋养老和保险三项基本制度，以及各地正在推进的“房屋养老金”，其包含物业管理费、住宅专项维修基金、房屋养老金等。目前，无论是三项基本制度，还是房屋养老金，都在建立的过程中。短期内，重点还是提升物业服务，包括提高物业满意度，提高物业费和专项维修基金提取效率，在运维上的刀刃作用。

　　此次发布会上，住建部明确提出，房地产市场能否平稳健康发展，根本上取决于“人、房、地、钱”四类要素资源的配置效果，这是一个重大判断。2024年“9·26”新政之后部署的“四个取消、四个降低、两个增加”政策组合拳，对市场止跌回稳有积极作用，但从近期市场来看，止跌回稳还需加力推进。

　　不过，实施策略上需要创新思路。“人、房、地、钱”要素联动，简单讲就是摸清居民住房需求的特征，比如空间、户型、配套、类型（租赁、保障、购置新房或二手房等）、价位等，充分掌握新时期居民住房消费的新变化，比如先租后买、价格敏感、职住平衡、个性化配套等，在此基础上谋划住房供给。

　　首先要对片区内供求关系做精细化的分析，摸清楚结构性的增量需求在哪里，实现“人房匹配”。在此基础上，根据住房需求的潜力和结构，谋划土地供应的区位、类型（租赁、保障、商品住房）、市政配套、渠道（存量盘活或增量供应），实现“房地匹配”。最后，根据新增供应的房源，以项目为单位谋划白名单和筹集保障性住房资金。

　　本质上，“人、房、地、钱”要素联动，就是以真实需求为导向，而不是以地方要卖多少地、实现多少投资为导向。后者依然是旧模式、旧范式，依然是增量思维而不是存量思维，不适应存量时代。“人、房、地、钱”要素联动下，要重视存量土地和物业盘活利用，增量供给转向高质量，满足高品质需求。如此，有效供给满足和激发潜在需求，从而让供需匹配，实现市场平稳健康发展。

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