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　　为进一步提升政务便民服务质效，及时准确回应群众关切问题，提高政策解读精准性和实用性，县委社会工作部接诉即办工作中心聚焦“12345”政务便民热线来电中民生类政策咨询，从群众诉求中寻找疑点、盲点，会同相关部门推出，在房产、公积金、教育、医保、就业、社保、户政等民生领域，为市民朋友提供权威、精准、高效的集成式政策解答。

　　答：物业专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

　　缴纳标准：通常按房屋建筑面积计算，带电梯的商品住宅一般为每平方米110元，不带电梯的商品住宅一般为每平方米80元（具体标准以最新政策为准）。

　　缴纳方式：由开发商先替业主代缴，收房时，业主将需要缴纳的维修资金交至开发企业账户。缴费后凭票据办理不动产登记相关手续。

　　答：物业专项维修资金由业主交存，是业主为维护物业长期安全应履行的一项法定义务。按照规定，维修资金管理遵循“专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督”的原则，实行统一存储、记账到户、结息到户。

　　答：物业共用部位、共用设施设备保修期满后维修、更新和改造，需要使用维修资金的，由申报单位按下列程序向市、县（市）维修资金管理机构申请使用。（一）申报单位组织编制维修资金使用方案和项目预算，将维修资金使用方案、项目预算和业主分摊明细表等材料向业主公示，公示期不少于5天；（二）申报单位组织业主就维修资金使用事项进行表决并公告表决结果，维修资金使用应当经资金列支范围内专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意；（三）经业主表决通过后，申报单位持申请表、维修资金使用方案、项目预算等材料向市、县（市）维修资金管理机构提出申请，经维修资金管理机构审核后，申报单位通过招标或其他方式选择施工单位并签订合同，根据合同约定和工程进度，申报单位可申请预拨付工程款，首次拨付额不超过合同金额的30%，累计预拨付不超过合同金额的70%；（四）工程完工后，申报单位组织竣工验收和项目决算，委托第三方审价机构进行结算审价并将相关材料向业主公告后，申报单位持竣工验收表、审价报告、工程相关费用发票等材料向市、县（市）维修资金管理机构申报项目结算，维修资金管理机构按审定金额拨付工程余款。

　　不能支取。房屋转让时，业主应当向受让人说明维修资金交存和结余情况并出具有效证明，该房屋分户账中结余的维修资金随所有权同时过户；未交存维修资金或者账面余额不足的，应当按照规定补建补交。

　　房屋因拆迁等原因灭失的，业主可持有关证明材料，到市、县（市）维修资金管理机构申请办理物业专项维修资金账面余额结算返还。

　　答：开发商交房须具备的手续包括：《商品房竣工验收备案表》《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》《综合查验备案表》，以及房屋面积实测报告等。

　　答：业主收房时应重点检查：开发商是否提供上述完整文件；房屋主体结构、墙面、地面、门窗等是否存在质量问题；水、电、燃气等基础设施是否接通并正常使用；小区公共配套设施（如绿化、道路、停车位等）是否按规划建成。

　　答：由小区三名及以上业主提交书面申请，递交至属地街道办事处或乡镇人民政府；属地街道办事处、乡镇人民政府在收到书面申请后，经核查确认符合业主委员会成立条件的，须自接到申请之日起四十五日内，依法组建首次业主大会会议筹备组；筹备组需负责制定首次业主大会表决所需的《业主大会议事规则》《管理规约》等相关文件，同时明确首次业主大会会议的召开时间、地点及具体内容，并将选举结果于三十日内到县级人民政府物业管理行政主管部门或者乡镇人民政府备案。

　　业主委员会履行以下职责：（一）执行业主大会的决定和决议；（二）召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；（三）与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（五）监督管理规约的实施；（六）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；（七）组织和监督专项维修资金的筹集和使用；（八）调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；（九）业主大会赋予的其他职责。

　　不具备成立业主大会条件，或者具备成立条件但未成立业主大会的住宅小区，经街道办事处、乡镇人民政府指导后仍不能成立的，由街道办事处、社区负责人和派出所片警、城管执法人员、业主代表、建设单位等各方共同组成物业管理委员会，代行业主委员会职责，物管会参照《安徽省物业管理条例》有关业主委员会工作的程序、职责等有关规定以及业主大会的授权开展工作，负责召集业主代表大会，提升小区民主决策的质量与效率。

　　（1）占用业主共有的道路或其他场地用于停放汽车的车位，归全体业主共有，由业委会或物业公司制定使用规则，优先满足业主需求；

　　（2）开发商在规划时明确为专有车位（如地下产权车位），归开发商所有，可出售、出租给业主；

　　（3）人防工程改造的车位，产权归国家所有，开发商可出租给业主，租期最长不超过 20 年，不得出售。

　　业主使用停车位需遵守小区停车管理规定，按约定缴纳费用，不得占用消防通道、堵塞出入口等。

　　答：若实测面积与合同约定面积误差在3% 以内（含 3%），按合同约定价格多退少补；误差超过 3% 的，购房者有权解除合同，开发商应退还已付房款及利息；若购房者选择继续履行合同，误差在 3% 以内的部分按约定价格结算，超出 3% 的部分由开发商承担，产权归购房者所有（面积减少时，超出 3% 的部分开发商需双倍返还房款）。业主可凭房屋面积实测报告与开发商协商，协商不成可向县住建局房管股（）投诉或通过诉讼解决。

　　答：若合同未约定，物业费一般由房屋所有权人（房东）承担。但实践中，若房东与租户口头约定或实际由租户缴纳，且双方无异议的，按约定执行。若产生纠纷，可依据《中华人民共和国民法典》相关规定，由房东承担主要缴费责任，租户自愿代缴的可向房东追偿。建议租房时在合同中明确物业费、水电费等费用的承担方，避免后续争议。

　　7.房屋在保修期内出现质量问题，开发商拖延维修时，业主可采取哪些措施？

　　答：业主可先向开发商发送书面维修通知，明确问题和维修期限，并保留相关证据（如照片、沟通记录等）；若开发商超过期限仍未维修，可向县住建局质量监督站投诉（电话），监督站将责令开发商限期修复；若维修仍无进展，业主可自行委托有资质的施工单位维修，维修费用由开发商承担，业主可凭维修合同、发票等向开发商追偿，或通过诉讼要求赔偿。

　　8.小区公共区域的收益（如广告费、摊位费）如何分配和使用？业主如何监督其去向？

　　答：小区公共区域收益归全体业主共有，分配和使用需经业主大会表决通过，主要用于补充物业专项维修资金、改善小区公共设施、抵扣部分物业费等。

　　业主监督途径：要求物业公司每季度公示收益收支明细；业委会定期核查账目，确保资金按业主大会决议使用；对收益使用有异议的，可向业委会提出质询，或通过“12345” 热线投诉，住建部门将督促物业公司公开信息并接受监督。

　　答：商品房预售许可证是开发商销售期房的合法凭证，未取得该证的房屋不得预售。

　　查询方式：可登录临泉县人民政府官网查询；也可到县住建局房管股查询；购买时要求开发商出示预售许可证原件，查看证上记载的楼盘名称、预售范围等信息是否与所购房屋一致。

　　答：业主装修需遵守：不得破坏房屋主体结构、承重墙；不得擅自改变房屋用途；不得占用公共空间堆放装修材料等。

　　物业有权限制装修时间，一般为工作日上午8:00-12:00、下午 14:00-18:00，节假日及非工作时间不得进行产生噪音的装修作业，以保障其他业主正常生活。业主装修前需向物业办理登记手续，签订装修管理协议。

　　答：除按合同约定索赔违约金外，业主可联合其他业主向县住建局房管股投诉，要求开发商说明延期原因并制定明确的交房计划，监管部门会督促开发商加快施工进度；若延期时间过长（如超过合同约定交房日期3个月以上），业主可依据合同约定解除购房合同。解除合同需书面通知开发商，协商不成可通过诉讼解决。

　　答：本人携带身份证和购房合同，到县住建局房管股申请查询；若本人无法到场，可由同一户口本上的其他家属携带户口本、身份证到住建局房管股查询，工作人员会协助核实房屋备案情况。房屋备案是保障购房者权益的重要环节，已备案的房屋可有效防止“一房多卖”。

　　答：需分情况判断：若因买方自身原因（如反悔、无力购房等）不想买，开发商有权不退还定金；若因开发商原因（如房屋未取得预售许可证等）导致交易无法进行，买方有权要求返还定金。建议签订定金合同时明确退款条件，留存书面约定。

　　答：若购房合同中约定了“因贷款审批未通过可解除合同”，买方可凭银行拒贷证明要求开发商退还首付款；若合同未约定，需与开发商协商，一般情况下开发商应退还首付款，但可能扣除少量手续费。若因买方隐瞒信用问题等自身原因导致拒贷，开发商可能要求买方承担违约责任。

　　日前，临泉县对当前房地产政策措施进行了优化，对于符合条件的购房者可享受契税补助。具体如下：1.支持返乡创业人员购房。对于回临创业的临泉籍外出创业人员，创办的企业在本县注册登记、正常经营3个月以上并依法纳税，购买临泉中心城区新建商品住房的，在取得《不动产权证书》后，给予契税全额补助。2.支持军人军属购房。现役军人和持有退役军人和其他优抚对象优待证、消防救援证件人员，及其配偶、子女、父母，在临泉中心城区购买新建商品住房的，在取得《不动产权证书》后，给予契税全额补助。3.支持城市公共服务人员购房。城市公共服务人员在临泉中心城区购买新建商品住房的，在取得《不动产权证书》后，给予契税全额补助。4.支持青年人才购房。对符合条件的博士研究生、硕士研究生、学士本科生，在临泉中心城区购买首套新建商品住房的，给予购房补贴。5.支持多孩家庭购房。对符合国家生育政策的二孩、三孩家庭，在临泉中心城区购买新建商品住房的，在取得《不动产权证书》后，给予契税全额补助。6.支持农民进城购房。对于户籍所在地为农村的农民在临泉中心城区购买新建商品住房的，在取得《不动产权证书》后，给予契税全额补助。7.支持“卖旧买新”。对出售原自有住房并在临泉中心城区购买一套新建商品住房的家庭，在取得《不动产权证书》后，给予契税全额补助。卖旧房与买新房时间不分先后。8.鼓励购买商业、办公用房。在临泉中心城区购买商业、办公用房的，在取得《不动产权证书》后，给予契税总额50%的补助。9.支持团购商品住房。对各类机关企事业单位、大中专院校等社会团体在临泉团购商品住房的（可以本人或其配偶、子女、父母名义签订购房合同），鼓励企业给予团购优惠。以上措施自2024 年10月11日起实施，有效期1年。

　　房屋交付前未经验收或经验收不合格的，购房者可以拒绝接受房屋；房屋质量经核验确属不合格的；开发商不能提供《建设工程竣工验收备案表》、房屋测绘机构出具的测绘资料等关键文件的；房屋实际情况与合同约定严重不符，如房屋结构形式、户型等发生重大改变且未提前告知购房者的；规划、设计变更，出卖人未事先告知或者未如实告知的等情形下，购房者有权拒绝收房。

　　这种做法不合理。买受人需要缴纳物业管理费，但出卖人或物业管理企业不得以交费作为交房的条件。物业费是从交房之日起开始计算，业主有按时缴纳物业费的义务，但开发商不能将交付房屋与缴纳物业费进行捆绑，业主有权在验房合格后先接收房屋，再按照规定缴纳物业费。

　　18.如果开发商在交房时强制要求购房者签署一些不合理的文件，购房者该怎么办？

　　购房者有权拒绝签署不合理的文件。在交房过程中，开发商要求签署的文件应当符合法律法规和购房合同的约定。如果开发商强制要求签署诸如放弃部分权益、不合理的免责声明等文件，购房者应明确拒绝，并向开发商说明其要求不符合法律规定和合同约定。若开发商以此为由拒绝交房或采取其他不合理措施，购房者可收集相关证据，向相关部门反映或通过法律途径维护自己的合法权益。

　　19.开发商在交房时要求额外收取一些没有合同依据的费用，购房者如何应对？

　　购房者有权拒绝支付没有合同依据的费用。根据《中华人民共和国民法典》等相关法律法规，合同是双方权利义务的依据，开发商无权擅自增设收费项目。购房者可明确告知开发商其要求不符合合同约定，并保留好与开发商沟通的相关记录。若开发商以此为由影响交房流程，购房者可向县住建局或消费者协会反映情况，寻求行政干预和调解，以保障自身合法权益，确保交房过程顺利进行。

　　20.交房时，开发商提供的《住宅质量保证书》中保修期限低于国家规定标准，怎么办？

　　根据相关法律法规，住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。若开发商提供的《住宅质量保证书》中保修期限低于国家规定标准，购房者可要求开发商按照国家规定的最低保修期限执行，并对保修条款进行修正。购房者可通过书面形式向开发商提出此要求，并保留好相关沟通记录。若开发商拒绝，购房者可向县住建局投诉，由主管部门责令开发商整改，以保障购房者享受应有的保修权益。

　　答：对建筑物、构筑物及其附属设施设备进行维修、养护、管理，维护物业服务区域内的环境卫生和秩序的活动。

　　答：物业服务内容按照物业服务合同约定实施，一般包括卫生保洁、秩序维护、绿化养护、设备维护等事项。

　　答：不是，业主可以自行管理，也可以委托物业服务企业和其他管理人等物业服务人管理。

　　答：房屋所有权人为业主。业主身份的确认，以不动产登记簿或者法律、行政法规规定的其他有效证明为依据。

　　答：业主若有相关问题，可先向业主委员会（物管会）反映。若问题涉及违法事项，由业主委员会（物管会）向该违法事项的主管部门汇报，由主管部门依法处置；若问题属于违反合同约定但未涉及违法行为的，由业主委员会（物管会）与物业公司沟通协商，要求物业公司按照物业服务合同约定提升服务并进行整改。若物业公司经整改仍未达标，业主委员会（物管会）可通过召开业主大会解聘该物业公司，并重新选聘新的物业服务企业。

　　答：专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算，业主人数按照专有部分的数量计算。

　　答：前期物业服务企业由开发建设单位通过公开方式选聘。成立业主大会后，由业主大会通过表决方式选聘。

　　答：物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。物业服务合同应当采用书面形式内容需符合法律规定。

　　13.前期物业服务合同由建设单位与物业服务企业签署，业主是否可以不用遵守？

　　答：不可以，前期物业服务合同虽由建设单位与物业服务企业签订，但因房屋买卖合同，相关权利义务让渡，因此前期物业服务合同对业主具有约束力。

　　答：不得随意更换，确需更换，应通过法定形式重新公开选聘，且更换后的物业服务标准不得低于原合同，收费标准不得高于原合同。物业服务区域已符合业主大会成立条件，建设单位不得更换。

　　答：能，但不得违反法律、法规以及管理规约，同时还应当经有利害关系的业主一致同意。

　　16.小区内规划用于停放汽车的车位，建设单位是否可以随意租售给任何人？

　　答：不可以，小区内规划用于停放汽车的车位、车库的，归属由当事人通过出售附赠或者出租等方式约定，且应当首先满足业主的需要。

　　答：可以，住宅小区停车收费实行明码标价。房地产开发企业、停车管理单位应当在小区的显著位置设置停车收费标识牌，公布停车位售价、租赁费标准、车位场地使用费标准、停车服务费标准、临时停车费标准以及服务电话等内容。

　　答：不可以，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力，如业主认为其决定侵害了自身利益，可以请求人民法院予以撤销。

　　答：公共收益应当按照业主大会的决定或管理规约的约定进行分配和使用，主要用于补充物业专项维修资金、共用部位、共用设施设备的维修养护、业主委员会的办公经费等。

　　答：可以，物业服务企业利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后属于业主共有。

　　答：不可以，物业用房属于业主共有，未经业主大会同意，不得改变物业服务用房的用途。

　　答：普通住宅前期物业公共服务费实行政府指导价。非住宅、非普通住宅、已成立业主大会的普通住宅小区物业服务收费、车辆停放服务费等实行市场调节价，具体收费标准通过物业服务合同约定。

　　答：一般房屋交付前由开发建设单位交纳交付后由业主交纳，具体依据相关规定或合同约定。

　　答：不能，业主收到书面交付通知后，在通知期限内无正当理由不办理相关交付手续的，视为交付。

　　答：要。物业费是物业服务企业或其他物业服务人对业主专有部分以外的共有部分提供服务所需要的费用，并不会因为某户业主不入住而不发生或减少成本支出。从权利义务看，根据业主的建筑物区分所有权，业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，相应也需要承担义务，不得以放弃权利为由不履行义务。

　　答：业主委员会、物业服务企业可以催告交纳，申请调解，或者依法申请仲裁、提起诉讼。

　　答：实行政府指导价的，收费标准由价格管理部门依法进行确定并适时调整。物业服务合同签订后，政府指导价进行调整的，物业服务费从次年一月一日起，按照调整后的标准执行。实行市场调节价的，合同双方根据服务内容协商确定。

　　答：可以。根据契约自由原则，物业服务企业可以根据物业服务合同约定预收物业服务费用，但约定时间不得超过物业服务期限。

　　33.物业服务合同终止后，原物业服务企业继续提供临时服务，是否可以向业主收费？

　　答：可以，物业服务合同终止后，在新的物业服务企业接管前，原物业服务企业应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费。但同时，需要原物业服务企业积极履行及时退出、配合交接、如实告知等义务，否则临时服务的费用可能就无权主张。

　　答：包括但不限于依法合理使用共有部分权，接受物业服务权，业主大会提议、参与、表决等相关权利，相关选举权和被选举权，对物业服务人和业委会的监督、建议权，物业管理服务等知情权等。

　　答：一般包括遵守管理规约、业主大会议事规则和相关物业管理制度，执行业主大会或业委会决定决议，依法依约交纳专项维修资金和物业费，配合相关应急措施，配合物业管理活动等。